Confronté à la double hausse du taux du Livret A et du coût de la construction, le secteur du logement social voit sa capacité d’investissement entravée. Illustration avec le groupe 3 F Groupe Action Logement implanté en région Centre-Val de Loire.
Par Jean-Luc Vezon
Bâtiment de l’ancienne caserne de Blois (CS 10), locatif social rénové par 3F en 2019. Crédit photo Jean-Luc Vezon.
Essentiels pour l’accès au logement des moins favorisés, les organismes HLM sont à la peine. Le passage du taux du livret préféré des Français de 0,5 % à 3 % en un an va alourdir considérablement leurs charges d’intérêts.
« La hausse du coût de la construction de l’ordre de 15 % jumelé à celle des taux d’intérêt nous amènent à être plus prudents dans le choix de nos opérations. Cette double hausse aura un impact sur nos marges en 2023 », explique ainsi Yvan Saumet, président de
3F Centre-Val de Loire, principal bailleur social régional (65.5 M€ de CA et 165 collaborateurs).
Yvan Saumet s’attend ainsi à un résultat en forte baisse comme dans la plupart des organismes HLM. Cela d’autant plus que l’Etat ponctionne largement ces organismes.
« L’Etat nous fait des misères et ponctionne les fonds du 1 % logement d’Action Logement (1). Ce sont au total 300 millions d’€ qui sont prélevés pour abonder le Fonds national d’aides à la pierre (Fnap) », constate Antonio Martins, vice-président CFDT du groupe 3F.
Depuis 2018, les bailleurs sociaux sont déjà soumis à de forts prélèvements via la baisse des APL, la Réduction de loyer de solidarité (RLS) ou encore la hausse du taux de TVA. Cette situation n’est pas sans inquiéter Souleye Diouf, nouveau directeur de 3 F : « Nous n’allons pas réduire notre production mais nous faisons évoluer notre stratégie d’achat avec un regroupement des appels d’offres, la mise en place d’accords-cadres et gérons au plus près nos projets en recherchant des subventions locales ».
Présent notamment dans le Loiret et le Loir-et-Cher, le groupe, qui investit 48 M€ dans l’économie régionale, a diversifié son offre, dans différents domaines : accession sociale à la propriété, maison de santé, logements pour seniors ou jeunes actifs. Il construit également des logements peu énergivores comme à Orléans Coligny avec un programme de 50 logements (2).
Les locataires impactés
Cette situation a un double impact, d’abord sur le secteur de la construction dont les derniers chiffres sont peu encourageants avec des abandons d’opérations, des ventes de promoteurs et des mises en chantier de maisons individuelles en baisse (20 % à 30 %).
Pour les locataires, cette situation n’est également pas sans conséquence. Parfois victimes d’un parc social dégradé comme à Salbris et devant supporter la hausse de l’énergie, le ralentissement des programmes pourraient rendre plus difficile leur accès à un logement.
« Globalement, l’ensemble des locataires est vent debout contre la hausse des charges. Cela d’autant plus que le parc locatif loir-et-chérien a vieilli et compte beaucoup de passoires thermiques. Les travaux de rénovation n’ont le plus souvent pas été suffisamment anticipés », souligne Thierry Pineau, président de l’UFC-Que Choisir association de locataires siégeant au sein des conseils d’administration des trois bailleurs loir-et-chériens (Terres de Loire Habitat, 3F et Loir-et-Cher Logement).
Le président Pineau cite ainsi l’exemple d’un locataire d’un T3 dont la provision pour charges mensuelle est passée de 86 à 139 €, soit une hausse de 61,6 %.
(1) Collecteur des cotisations des entreprises au titre de la Participation des employeurs à l’effort de construction (0,45 % de la masse salariale soit 1,7 milliard en 2022).
(2) Prix de l’innovation du logement social d’Orléans Métropole.
Thierry Pineau, président de l’UFC Que Choisir alerte sur les passoires thermiques du parc social. Crédit photo UFC.